为什么很多人不敢买预售商品房？因为预售商品房作为投资项目其风险相比现房要高出很多，预售房最容易踩雷的地方有三个，第一点就是质量瑕疵，第二点是延迟交房，第三是广告宣传。
第一点：质量瑕疵
房屋面积缩水是典型的质量瑕疵。你买了100平米的房子，结果苦苦等了半天，开发商给你的房子只有95平。在《民法典》生效以前，面对这种情况，如果房子的面积误差比在3%以上，那我们可以主张开发商对于误差部分返还两倍的房款。现在《民法典》实施以后，新的房屋买卖合同司法解释中删除了对于房屋面积误差的规定。所以我们在签订预售合同以前更加一定要仔细查看关于房屋面积的相关条款和约定，虽然各地的《商品房买卖合同示范文本》里可能都有关于面积确认和差异处理的条款，但是合同中载明的面积到底是套内面积还是销售面积，里面是不是包含公用的部分，这些问题我们都需要斟酌相关的法律风险后再慎重决定。
第二点：延迟交房
第二点就是开发商不能按时把房子给你。开发商可能有各种各样的理由，例如资金周转困难，不符合消防标准，验收不合格或者房开企业存在多种风险等等。其实不管买什么都可能会遇到卖家不能按时交付的情况，但为什么房子不交付就存在巨大的隐患呢？你以为开发商把钥匙给你就算交付完成了吗？不是的，不动产是以过户为生效要件，也就是说如果你已经入住但是房子产证还没变更，那从法律上来讲，这个房子还不属于你。预售商品房很多情况下还没有拿到大产证或者还没建成，所以他比一般的现房二手房风险更高。但是无论是什么理由，开发商如果不能按照合同约定的时间交房，那买房人就有权对开发商进行催告，要求开发商把房子给你。如果他在催告后三个月里面还没有交房，那你就有两种选择，第一个是要求开发商继续履行合同并且承担违约责任，第二种啊就是要求解除合同并赔偿你的损失，这个损失啊也是可以比照房屋实际上涨的部分来主张的。
第三点：广告宣传
第三点就是广告宣传。预售商品房作为期房可能只有几个光鲜亮丽的广告图，看起来富丽堂皇，但是可能实际交房后看到的却与宣传图中大相径庭。说好的湖景房就是臭水沟旁边造的房子，天然氧吧就是小区外面多种了几棵树，交通便利就是到哪看着都挺方便，但是开车嫌太近走路又嫌远。碰到这个情况如果开发商的广告里许诺的设施是明确的，告诉你小区的这个位置就是一个花园，那如果最后这个花园没造起来或者被改成了一个小餐馆什么的，那购房者都是有权利要求开发商承担违约责任的。根据新的《商品房买卖合同司法解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约。也就是说，对于商品房及其相关设施如果在宣传或者广告中有明确约定，那这就应当视为合同内容的一部分。因此如果房开企业在宣传时做出过相应承诺，那如果最终他未按照承诺履行，购房者是有权要求其承担违约责任的。
